第二章 數碼港——高科技包裝房地產

玩地產有得有失,難以顯示其小超人的本色,李澤楷開始動腦筋了。把地產項目和高科技概念結合,將會是個什么樣子?搞一個香港的硅谷是不是會比單純的地產開發更吸引人呢?在硅谷“混”過一段日子的李澤楷想到了用高科技包裝地產項目的念頭,這就是著名的香港“數碼港”計劃的由來。

從1998年開始,李澤楷不斷游說香港政府支持“數碼港”計劃,但港府高官被亞洲金融風暴弄得疲于奔命,無暇顧及“數碼港”計劃,直到1999年初,隨著科技發展的步伐不斷加快,港府為了增強香港的競爭力,希望通過“科技救港”,于是積極支持發展香港的高科技。而李澤楷的“數碼港”計劃也因適應時世,得到港府的大力支持。終于,130億的“數碼港”成為盈科的囊中之物。

硅谷概念

李澤楷在斯坦福大學求學的時候,位于斯坦福大學旁邊的硅谷蓬勃興起,親身的經歷使一向愛思考問題的他對硅谷成功的秘訣了如指掌,也啟發了他在香港開拓“數碼港”的思路。用高科技包裝香港的房地產是“數碼港”計劃的獨特之處,其推行的是硅谷概念。那么硅谷概念到底是什么?這要從硅谷的發展史開始講起。

硅谷原本是一塊種植桃子、西梅的農田,30年代,鄰近的斯坦福大學電子工程系教授Frederick Tennan鼓勵學生留在硅谷工作甚至創業。他的學生,惠普的創辦人WlliamHewett 與David Packald于1939年設計出一部“聲音震蕩器”,與迪主尼合作拍成電影《幻想曲》,成為科技創業的第一代。

Tennan成為斯坦福大學副校長后,于1951年成立斯坦福研究院,當時美國政府正大力資助國防工業的發展,并以低廉的租金,吸引企業家在硅谷投資,經過數十年的積累,硅谷終于成為全世界高科技工業中心。

硅谷的一大特色就是鼓勵創業,因此硅谷不斷有新公司誕生,1955年只有7家,1960年增至32家,至今已聚集了超過7000家電子和軟件公司,每星期還有大約11家新公司誕生。不少在大公司工作過的年青人,都跳出來創業。康柏電腦的前身Tandem COmputer 及Silicon Gwtics的創辦人都曾經在惠普工作,后來都成立了自己的科技公司。

為什么這一切都發生在硅谷或是與硅谷緊密相關的人和公司身上?為什么這么多的精英聚集在這塊土地上?為什么知識經濟的端倪首先通過硅谷顯現出來?為什么硅谷的商業競爭代表了新的競爭規則?

美國《商業周刊》撰文,對硅谷40年的發展經驗進行了全面回顧,他們認為,硅谷是思想和冒險者的天堂。完善的投資環境和風險投資機制使一個個奇思妙想和技術發明變成產品,換成金錢,誕生了越來越多的百萬富翁。創意和企業精神是硅谷成功的要訣。1995年的Yahoo!,1996年的Hotmail都是其典型代表。

硅谷崇尚創新,只要有好主意,這里的風險投資家們就會創造一切條件,讓這些好主意孵化出來。有人說:“硅谷就像一個爆米花機,‘扔’進一把冒險創業者,再加上風險投資,就看到了今天一幕幕起伏跌蕩的好戲。”

不過,別以為硅谷只是簡單地把一些工程師。風險投資家船頭公司和電子器件商店混在一起,再大灑一堆金錢就可以了。硅谷乃是藏龍臥虎之地,這里人才濟濟,擁有第一流的大學。附近的斯坦福大學、加州大學柏克萊分校及6間工程學校每年都提供4op名畢業生,其中有1000個碩士,400個博士,源源不斷地向硅谷輸送新鮮血液。

此外,隨著硅谷的騰飛,它已經成為世界科技工業的中心,越來越多的年輕人到此從事高科技產業,使硅谷的房地產供不應求,價格暴漲,成為世界房地產價格最昂貴的地區,一個小房間每月的租金就達到1萬港元。許多在硅谷的打工一族雖月入2000至3000美元,但都無家可歸,成了流浪漢。他們有的每天在通宵營業的巴士上過夜,運氣好的則可以在政府為無家可歸人士提供的庇護中心得到一張床,睡上一個安穩的覺,但這樣的機會并不多,因為庇護中心只能提供3000個床位。

在這種情況下,硅谷的房地產業出現空前的繁榮,升值的空間無限。不過,由于硅谷是先有高科技,后有房地產,大量人才涌入但卻沒有足夠的房屋供應。在供不應求的問題越來越嚴重的情況下,發展商才匆匆趕建住宅和寫字樓。這種在某種程度上的混亂局面,是硅谷的房地產開發商所始料不及的,也是有損這塊科技天堂形象的一面。

130億,滄海變桑田

高科技的應用越來越廣泛,李澤楷深諳先發制人的道理。他暗自思索:必須馬上行動才能把握住這個千載難逢的機會。

1998年初他開始策馬揚鞭了。吸取了硅谷的經驗,李澤楷計劃把高科技和房地產相結合,在香港建立一個像硅谷一樣的工業城,高科技和房地產同時推進,既發揮香港的優勢,又彌補硅谷的不足。

那段時間,他親自帶領盈科的高層到香港各個地區視察。

冒著早春的毛毛細雨,李澤楷獨自開車來到太平山。俯瞰被煙雨籠罩的香港——高樓林立,似乎已沒有一塊立錐之地了。他開始靜靜地踱步,思索了一會兒,發出深深的感嘆:到底哪里才是香港的科技天堂呢?

踏遍港島,李澤楷終于覓到了理想中的科技天堂:緊靠香港大學又鄰近香港中環(香港的商業中心)的薄扶林碧遙灣最有條件成為香港硅谷。

“數碼港"要想像硅谷一樣成功,人才是一個關鍵的因素。試想一下,硅谷如果不是位于斯坦福等著名大學的附近,有它們輸送人才,怎能發展成今天這般規模?因此,李澤楷在選擇‘數碼港”的位置時,十分注意它與香港學府的地理關系。最后把“數碼港”的位置確定在香港大學附近,就是考慮到人才的問題。

選址確定以后,李澤楷開始向香港政府展開漫長而艱辛的游說工作。

所謂“數碼港”,其實有點類似國內的“高科技園”。“軟件園”,包括資訊科技廣常辦公大樓、服務式住宅、高層住宅及獨立洋房。預計建成后可容納雇員100至500人的大、中型資訊科技公司以及100間雇員少于50人的小公司。香港政府以比較優惠的價格提供土地,由盈科開發,然后用相對低廉的房租吸引高科技公司在此經營。而應用各種新資訊科技進行多媒體創作,如電影、立體圖表和動畫制作以及發展軟件應用系統是“數碼港”未來的藍圖。興建“數碼港”需要動用130億港元的龐大資金,其中香港政府出地,作價60億港元,盈科則斥資70億港元建上蓋,興建總面積逾578萬平方英尺的樓房。130億,令原本雜草叢生的碧遙灣,搖身一變成為納世界頂尖科技的數碼天堂。

寫字樓租金低廉是‘數碼港”的一大特色,港府計劃用每平方英尺6.5港元的低租金吸引高科技公司來港投資(香港其他地區的寫字樓租金每平方英尺平均都要2O──30港元),以帶動香港科技和經濟的進一步發展,同時以住宅收益來補貼建寫字樓的費用。“數碼港”建成后,住宅收益港府占四成六,盈科占五成四,余下的寫字樓及酒店,由港府擁有作出租之用。李澤楷表示,“數碼港”只容許‘肩增值”公司或部門租用,他會與港府成立一個委員會,審批租戶是否符合條件。

“數碼港”項目剛提出,已經有一大批高科技公司表示會租用“數碼港”的寫字樓,如康柏展立信、微軟、數碼通。香港聯想、摩托羅拉、AWi、朗訊科技。蘋果電腦。GlObalone。Acer電腦等,而IBM、賽貝斯、惠普。甲骨文、雅虎。華為。Pacific ConVopnce。軟件銀行等更簽訂了意向書。

李澤楷提出“數碼港”計劃,為香港的科技事業描繪了一個美好的明天,這種創新意識和風險投資意識正是硅谷以至全世界所提倡的。

從“數碼港”計劃,一方面可以看出李澤楷的眼光的確獨到。香港的房地產由于金融危機的影響,出現降溫。只有注入新的元素,拓展新的發展潛能,香港的房地產業才能較快地出現第二個春天。而香港的高科技業當時剛剛起步,是一個尚待開發的寶藏,很需要一個像硅谷這樣的發展基地。于是李澤楷抓住機會,瞄準了香港房地產和高科技的結合點,企圖通過硅谷概念推動香港房地產和高科技的雙向發展,可見其創意。

另一方面李澤楷敢于承擔風險的意識也確實令人欽佩。因為對于香港發展高科技,當時許多人并不看好,就連香港政府也是再三猶豫后方才決定利用高科技救港。而李澤楷奮勇當先,足見其超凡的魄力。李澤楷曾經說過,他看問題不是看眼前的,而是看十年。二十年以后的。正因為有這種超前的眼光,李澤楷比別人看得更遠,也就能夠先走一步。

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